Fog-e pörögni a lakásépítés?

2017, Február 1 - 09:43

Óriás felpörgés kezdődött tavaly az új lakások piacán, de félő, hogy ez gyorsan ki is húny, ahogyan ebben a cikkben tökéletesen leírják:

http://index.hu/gazdasag/2017/02/01/el_sem_kezdodott_maris_vege_a_lakase...

A helyzet az, hogy a kormány 27-ről 5%-ra csökkentette a lakásáfát, és ezzel nagy lökést adott az építőiparnak. Az új lakások építése amúgy is beindult volna, de csak magasabb árszinten. Gondoljunk bele abba az egyszerű modellbe, hogy akkor veszünk mondjuk új lakást a használt helyett, ha az maximum 50%-kal drágább, mint a használt. Ha mondjuk a használt lakások ára 200 ezer forint, de a nettó építési költség (telekárral, de ÁFA nélkül) 400 ezer forint, akkor nincs miről beszélni, nincs aki új lakást vegyen, ezért nem is épül (nagyjából ez történt 2010-14 között). Ha felmegy 300 ezerre a használt lakás ára, akkor 27%-os ÁFA esetén (400*1,27=) 508 ezerbe kerülne az új lakás, de senki nem venné meg, így nem épül egy sem. Ha azonban ugyanebben a helyzetben 5% az ÁFA akkor (400*1,05=) 420 ezer az új ára, így megveszik, tehát fog is épülni. Vegyük észre, hogy 27%-os ÁFA-val is fog épülni majd valamikor új lakás, de csak akkor ha a használtak ára nem 300 hanem legalább 339 ezer forintra emelkedett.

Az új lakások ÁFA-csökkentésének az eredménye tehát kettős: egyrészt hamarabb indult be tőle az építőipar mint egyébként beindult volna, és alacsonyabb árszint alakul ki mind a használt mind az új ingatlanok piacán mint kialakult volna. Ez mind a gazdaság, mind a lakosság szempontjából valószínűleg az optimális megoldás. Azonban van egy kis probléma: egy komolyabb lakóingatlan-projekt minimum 1,5 de inkább 2-2,5 év átfutású, tehát a fejlesztő csak akkor indít el új projekteket, ha - még az esetleges csúszásokkal számolva is - az időszak végén a várt áron el fogja tudni a lakását. A magyar kormány ÁFA-csökkentése azonban a jelenlegi szabályozás szerint 2019. december 31-ig tart, tehát addig le kell zárni a fejlesztéseket (mert ami utána készül el, azt már csak 27% ÁFA-val, tehát jóval drágábban fogja tudni értékesíteni, és erre nem biztos hogy lesz vevő). Ez azt jelenti, hogy ebbe beleférnek az idei évben elkezdett projektek, de a 2018-as indításúak már nem feltétlenül. Ennek egyértelmű következménye az, hogy idén még mindenki elindít mindent, amit tud, utána viszont pusztulat lesz, senki nem fog elindítani semmi, mivel az akkori projektek lakásait már 21%-kal drágábban tudná csak eladni.

A kormányzat előtt tehát két út áll.

1. Marad a jelenlegi szabályozás, az 5% lakásáfa 2019 év végi kifutásával. Ebben az esetben idén elindul egy csomó projekt, viszont 2018-19-ben már alig valami. Így a gazdasági hátszél leginkább ebből a szektorból csak 2017-18-ban fog jönni, utána eltűnik, és majd csak akkor lesz ismét új lakás építés, ha a használt lakások ára emelkedik vagy 20-30%-ot valamikor.

2. Meghosszabbítják 2-3 évvel az 5% lakásÁFÁ-t, és ebben az esetben 2018-19-ben is várhatóan sok új lakás fog épülni, az ebből eredő gazdasági hátszél kitarthat 2020-21-ig, a használt és új lakásárak pedig alacsonyabb szinten stabilizálódhatnak mint egyébként tennék. Megjegyzem, hogy véleményem szerint ebben az esetben is tovább emelkednek a lakásárak - párhuzamosan a bérek növekedésével. Ha lesz hosszabbítás azt viszont még idén be kell jelenteni, éppen a projektek hosszú átfutási ideje miatt.

Nem tudom melyik fog megvalósulni, de mind az ingatlanpiaci árak mind a gazdaság teljesítménye szempontjából érdekes és fontos, hogy melyik irányba megyünk.